新國五條的看點在後續政策

   3月1日晚,“二手房個稅將由1%改為差額20%”的“新國五條”的執行細則正式出台。

  在樓價發展初期或下跌階段,全國采用的是以房價1%全額征收的簡易稅率,此種簡易稅率適於交易者買賣價之間的低差額、無差額、負差額時期。

  但讓ag平台更嚴格地說,類似於“新國五條”中“二手房可按差額征20%個稅”的這種依托於“交易標的”的“正價差”(隻針對於物價升水期的),為調控價格而“儲備著、預備著、但暫未執行”的稅種,應當還有很多。它並非如某些人所說的屬於“新增稅種”,但它確實是一個旨在抑製價格暴漲並且較有力度的利空政策。

  最近幾年,特別是2008年美國“次貸危機”之後,我國主要城市的住宅價格已經漲了不少。在二手房的換手交易並不充分的前提之下,征收“差額交易稅”,就已經擺明了有關方麵“平衡價格”“對衝風險”、從減量(強行壓縮交易量)入手,進而“壓低房價”的調控預期。

  未來一段時間,房價能夠穩定下來嗎?以全國平均價格而論,樓價真的會跌嗎?我認為仍有一定的困難。

  首先,讓ag平台來看一看當前的大形勢。

  今年是蛇年,是新一屆政府的換屆之年,是“十二五計劃的關鍵性的一年”,是新人新政、新“城鎮化”、新“都市化”的開局之年。所以,ag平台暫時不妨先把心定下來,仔細地想一想,在2013年的“春天裏”,都有哪些事情是現在真正可以“肯定”下來的?

  我想可能有以下幾點:

  1.有些人手中“肯定”持有相當多(比如10套以上)的城市物業(無論多小、多偏遠的城市),但是他們準備繼續持有。

  2.有些人“肯定”很想在近期“殺進樓市”,為此,他們已經足足地準備了3到5年。

  3.最後還有一個能夠“肯定”,由於多年上漲的價格黏性以及貨幣增量的長期趨勢(人民幣國際化以及人民幣在資本項下的徹底放開),可以說,樓市肯定不能跌回到2008年到2009年年初的那個低點。從貨幣增量考慮,當時確實是個意外。

  其次,樓價的不斷上升,到底能為市場帶來什麽?

  這個問題,其實比上一個問題更為重要。樓價上升,真正的獲益者,主要是國家財政(通過各種方式,回籠超供貨幣,並且將其轉化為財政收入或者新的財政投放預期)。

  其三,真正能夠穩定樓市,並且有利於社會權利公平化的分配製度,是對於家庭財產進行全麵考量之後所征收的資產積累,比如說,“遺產稅”的正式施行。

  據報道,近期有研究報告的結論是,“我國已基本具備征收遺產稅的條件,並建議將500萬元作為遺產稅起征點。”

  據稱,按500萬元計征,將為國家財政每年增收2000億元。

  其四,房價會不會大起大落,甚至發生暴跌?

  我認為不會,至少近期不會;當然,真正的問題,可能出在股市,特別是股市中的相關板塊,近期股指的波動,以及地產板塊的波動,有逐漸增大的現象出現。

  不過,相對於樓市的遲鈍,股市確實比較敏感並且還將領先於市場的其他投資預期——通常的情況是,樓價不跌,或跌的不多,並不表示股市不跌。對於“快市場”而言,應特別關注中線趨勢。出於善意,我想輕輕地提醒一下多頭,如果很多人手上的舊房,無法換手,未來新房的供應真的就很難擴張;特別是二線三線城市。

  其五,“新國五條”的前景何在。

  投資並且持有一定的房產(或其他資產)的民眾,對於社會的發展,是有貢獻的,他們分擔了發展中的各種金融風險,因此,政策需要抑製的重點,應當是短期炒作,以及各種價外因素,而非市場的長線投資。

  從這個角度分析,調控樓市的相應政策,如果突然就從“數量調控”(比如“限貸、限購、限價、限外”),轉為“價格調控”(比如按差額征收地稅及個稅),雖然是正確的一步,但也具備一定的政策風險——ag平台必須看到,事實上,這是一步險棋,可以相當大地影響到與樓市密切相關的上下遊行業。但是現在再說什麽,都有點晚了。

  由於“新國五條”,我國的房地產業似乎已經接近了一個短線的階段性增長的最後階段,後麵還有哪些政策即將出台,才是“新國五條”的特殊看點。